Ratgeber · Steuern & Immobilien

Grundsteuer berechnen – so setzt sich die jährliche Abgabe zusammen

Jeder Eigentümer eines Grundstücks zahlt sie, doch kaum jemand weiß genau, wie sie zustande kommt. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie sich die Abgabe zusammensetzt, welche drei Größen dabei eine Rolle spielen und was sich mit der Reform seit dem Jahr 2025 geändert hat. So verstehen Sie Ihren Bescheid und können die einzelnen Posten nachvollziehen.

Worum es geht

Was hinter der jährlichen Abgabe steckt

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Stück Land besitzt, kennt den jährlichen Bescheid der Gemeinde. Um die Grundsteuer berechnen zu können, muss man zunächst verstehen, dass sie keine willkürliche Summe ist, sondern das Ergebnis einer festen Rechnung aus drei Faktoren.

Die Abgabe gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Aus ihr werden Straßen, Schulen, Kindergärten und viele weitere Aufgaben vor Ort mitfinanziert. Anders als die Einkommensteuer fließt sie nicht an den Bund, sondern bleibt in der Kommune, in der das Grundstück liegt.

Getragen wird die Last vom Eigentümer, bei vermieteten Objekten kann sie über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Deshalb betrifft das Thema nicht nur Hausbesitzer, sondern indirekt fast jeden Haushalt.

Grundlage der heutigen Berechnung ist das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019. Es war nötig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte. Sie beruhten auf völlig veralteten Daten und behandelten vergleichbare Grundstücke sehr unterschiedlich.

Mit der Neuregelung wurde bundesweit neu bewertet. Als Stichtag der Hauptfeststellung gilt der 1. Januar 2022, und alle Eigentümer mussten bis zum 31. Januar 2023 eine elektronische Erklärung über ELSTER abgeben. Auf dieser Basis ermitteln die Finanzämter die Werte, die seit 2025 gelten.

Für viele Eigentümer war die Erklärung der aufwendigste Teil, denn sie mussten Angaben zu Fläche, Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksgröße zusammentragen. Wer diese Daten sorgfältig gemeldet hat, findet sie im späteren Bescheid wieder und kann leichter nachvollziehen, wie der Wert zustande kam.

Die Reform

Was sich seit dem Jahr 2025 geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Berechnung vollständig. Bis dahin liefen die alten und die neuen Werte parallel, damit die Finanzämter und Gemeinden genügend Zeit für die Umstellung hatten. Für viele Eigentümer war das der erste spürbare Effekt der Reform.

Ein wichtiger Punkt vorab betrifft die Aufkommensneutralität. Die Reform sollte insgesamt aufkommensneutral sein, das heißt, die Gemeinden wollten am Ende nicht mehr einnehmen als zuvor. Für den Einzelnen kann die Abgabe dennoch steigen oder sinken, je nachdem, wie das eigene Grundstück im Vergleich zu früher bewertet wird. Manche Eigentümer zahlen seither mehr, andere weniger, weil sich die Bewertungsmaßstäbe grundlegend geändert haben.

Deutschland hat sich dabei nicht auf ein einziges Modell geeinigt. Der Bund gab mit dem sogenannten Bundesmodell einen Weg vor, der Lage, Fläche, Baujahr und einen statistischen Mietwert berücksichtigt. Mehrere Länder machten jedoch von einer Öffnungsklausel Gebrauch und führten eigene Ländermodelle ein.

Bayern etwa setzt auf ein reines Flächenmodell, bei dem allein die Größe von Grundstück und Gebäude zählt und der Wert der Lage keine Rolle spielt. Andere Länder wie Baden-Württemberg oder Hamburg nutzen wieder eigene Varianten. Welches Modell für Sie gilt, hängt also davon ab, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt.

Für die praktische Rechnung ändert das wenig, denn der grundsätzliche Aufbau bleibt in allen Modellen gleich. Unterschiedlich ist vor allem, wie der zugrunde liegende Wert ermittelt wird. Am Ende steht immer eine Multiplikation aus drei Größen, die im nächsten Abschnitt im Mittelpunkt steht.

Die Formel

Die drei Faktoren im Überblick

Die Rechnung folgt einer einfachen Kette. Der Wert wird mit einer Messzahl und anschließend mit dem örtlichen Hebesatz multipliziert. Jeder der drei Faktoren stammt aus einer anderen Quelle und wird getrennt festgelegt.

Wert des GrundstücksDer vom Finanzamt festgestellte Wert, früher hieß er Einheitswert.
SteuermesszahlEin gesetzlich festgelegter Promillesatz, der den Wert auf einen Messbetrag herunterrechnet.
HebesatzDer Prozentsatz, den jede Gemeinde selbst festlegt und der den Ausschlag gibt.
JahresbetragDas Produkt der drei Größen ergibt die Summe, die pro Jahr an die Kommune geht.

Die Grundformel lautet Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz gleich Jahresbetrag. Wer die Grundsteuer berechnen möchte, arbeitet diese drei Stufen einfach nacheinander ab und erhält am Ende die Summe des Bescheids.

Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest und teilt ihn im Bescheid über den Grundsteuermessbetrag mit. Diesen Wert multipliziert es mit der gesetzlichen Steuermesszahl. Im Bundesmodell liegt sie für Wohngrundstücke bei rund 0,31 Promille und für andere bebaute oder unbebaute Grundstücke bei etwa 0,34 Promille. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden gesondert behandelt.

Aus Wert und Messzahl ergibt sich der sogenannte Messbetrag. Erst dieser wird von der Gemeinde mit ihrem Hebesatz vervielfacht, und daraus entsteht die eigentliche Jahressumme. Die genauen Werte unterscheiden sich von Kommune zu Kommune erheblich, weshalb dieser Ratgeber bewusst keine festen Euro-Beträge nennt, sondern nur den allgemeinen Rechenweg zeigt.

Die Grundstücksarten

Grundsteuer A, B und C einfach erklärt

Das Gesetz unterscheidet mehrere Arten, für die jeweils eigene Regeln und Messzahlen gelten. Diese Einteilung entscheidet mit darüber, wie die Abgabe für ein Grundstück ausfällt.

Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, also für Flächen, die der Bewirtschaftung dienen. Die Grundsteuer B betrifft alle weiteren bebauten und unbebauten Grundstücke und damit den größten Teil der Wohnhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekte.

Neu hinzugekommen ist mit der Reform die Grundsteuer C. Sie erlaubt den Gemeinden, für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz anzusetzen. Damit sollen Eigentümer motiviert werden, ihr Bauland tatsächlich zu bebauen, statt es als reine Wertanlage brachliegen zu lassen. Ob eine Kommune diese Möglichkeit nutzt, entscheidet sie selbst.

Für die meisten Leser ist die Variante B die entscheidende, denn unter sie fallen die gewöhnlichen Wohnhäuser und Eigentumswohnungen. Wer also ein Einfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung besitzt, findet sich in aller Regel in dieser Gruppe wieder. Die Einteilung steht im Bescheid und muss nicht selbst bestimmt werden.

  • ✓Variante A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  • ✓Variante B für bebaute und unbebaute Grundstücke aller Art
  • ✓Variante C als Option der Gemeinde für baureife, aber ungenutzte Flächen
  • ✓Eigene Messzahlen je nach Art des Grundstücks
  • ✓Kommunale Freiheit beim Hebesatz und bei der Variante C

Worauf Sie achten sollten

Bescheid prüfen und typische Stolpersteine

Ein Bescheid besteht meist aus mehreren Teilen, die nacheinander ergehen. Zuerst kommt der Bescheid über den Grundsteuerwert, dann der über den Messbetrag und schließlich der eigentliche Zahlungsbescheid der Gemeinde. Es lohnt sich, alle drei aufzubewahren und die angesetzten Flächen und Daten zu prüfen.

Fehler entstehen häufig bei den Angaben zur Fläche, zum Baujahr oder zur Nutzung. Wer einen Wert für falsch hält, kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Diese Frist ergibt sich aus der Abgabenordnung und sollte nicht versäumt werden, weil der Bescheid sonst bestandskräftig wird.

Bei den Zahlungsterminen gilt in der Regel ein Rhythmus von vier Raten, üblich sind der 15. Februar, der 15. Mai, der 15. August und der 15. November. Auf Antrag ist auch eine einmalige Jahreszahlung möglich, die dann meist zum 1. Juli fällig wird. Die Gemeinde zieht den Betrag bei erteilter Einzugsermächtigung automatisch ein, sonst muss man selbst an die Termine denken.

Ein häufiges Missverständnis ist die Annahme, der festgestellte Grundsteuerwert sei der Verkehrswert des Grundstücks. Das ist nicht der Fall, denn er dient allein der Berechnung und liegt oft deutlich neben dem Preis, den man am Markt erzielen würde. Auch ein hoher festgestellter Wert bedeutet daher nicht, dass das Grundstück teuer verkauft werden könnte, und umgekehrt sagt ein niedriger Wert nichts über den tatsächlichen Marktwert aus.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Wer unsicher ist oder einen Bescheid anfechten möchte, sollte sich an das zuständige Finanzamt oder eine steuerberatende Person wenden, denn die genauen Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland und Kommune.

Häufige Fragen

Fragen rund um die Grundsteuer

Wie lässt sich die Abgabe selbst ausrechnen?
Man nimmt den vom Finanzamt festgestellten Wert, multipliziert ihn mit der gesetzlichen Steuermesszahl und das Ergebnis mit dem Hebesatz der Gemeinde. Aus diesen drei Größen ergibt sich der Jahresbetrag.
Was ist der Unterschied zwischen Bundes- und Ländermodell?
Das Bundesmodell bezieht Lage, Fläche, Baujahr und einen statistischen Mietwert ein. Einige Länder nutzen eine Öffnungsklausel und rechnen mit eigenen Modellen, etwa einem reinen Flächenmodell, bei dem die Lage keine Rolle spielt.
Woher bekomme ich den Wert meines Grundstücks?
Der Wert steht im Bescheid über den Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt verschickt. Er beruht auf der Erklärung, die Eigentümer im Zuge der Reform abgegeben haben.
Was bedeuten die Buchstaben A, B und C?
A steht für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, B für alle weiteren bebauten und unbebauten Grundstücke. Die neue Variante C erlaubt der Gemeinde einen erhöhten Satz für baureife, aber unbebaute Flächen.
Kann ich gegen den Bescheid vorgehen?
Ja. Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe kann Einspruch eingelegt werden. Diese Frist ergibt sich aus der Abgabenordnung und sollte unbedingt eingehalten werden.
Wann muss gezahlt werden?
Üblich sind vier Raten im Jahr, meist am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist auch eine einmalige Jahreszahlung möglich.
Ersetzt dieser Ratgeber eine Beratung?
Nein. Er gibt einen allgemeinen Überblick, doch die genauen Regeln hängen vom Bundesland und der Kommune ab. Im Zweifel hilft das Finanzamt oder eine steuerberatende Person weiter.