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Grundsteuer berechnen: Bundesmodell, Länderregeln und Bescheide

Die Grundsteuer lässt sich nicht für jedes Grundstück mit derselben bundesweiten Wertformel berechnen. Seit 2025 gelten die reformierten Regeln; das Bundesland und die Grundstücksart entscheiden über die Bewertung. Für Ihre tatsächliche Zahlung sind die aktuellen Bescheide maßgeblich.

Vom Messbetrag zur Jahressteuer

Die Gemeinde multipliziert den festgesetzten Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz. Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Bei 100 Euro Messbetrag und 400 Prozent Hebesatz entstehen 400 Euro Grundsteuer im Jahr. Diese Zahlen sind keine Prognose für ein bestimmtes Haus.

Der Hebesatz allein erlaubt keinen Vergleich der Belastung zweier Grundstücke. Ein niedrigerer Hebesatz kann auf einen höheren Messbetrag treffen. Vergleichen Sie deshalb immer die endgültige Jahressteuer und die zugrunde liegenden Angaben.

Welche Bewertung gilt im Bundesmodell?

Nach § 250 Bewertungsgesetz werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet. Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke gilt das Sachwertverfahren. Die frühere Zuordnung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Sachwertverfahren in diesem Artikel war falsch und wurde berichtigt.

Quelle: BMF: § 250 BewG – Bewertung bebauter Grundstücke.

Warum das Bundesland wichtig ist

Mehrere Länder verwenden abweichende Modelle oder Steuermesszahlen. Angaben zum Bundesmodell lassen sich deshalb nicht ungeprüft auf jedes Grundstück übertragen. Prüfen Sie zuerst, in welchem Bundesland das Grundstück liegt, welche Grundstücksart im Bescheid steht und welche Berechnungsgrundlage die zuständige Finanzverwaltung nennt.

Die FAQ des Bundesfinanzministeriums zur neuen Grundsteuer erläutern die Grundstruktur und verweisen auf weiterführende Informationen. Die Bewertung der Land- und Forstwirtschaft ist gesondert zu betrachten.

Bescheide sinnvoll prüfen

  1. Legen Sie den Bewertungsbescheid, den Messbescheid und den kommunalen Grundsteuerbescheid nebeneinander.
  2. Gleichen Sie Adresse, Grundstück und die verwendeten Angaben mit Ihren Unterlagen ab.
  3. Prüfen Sie, ob die Gemeinde den festgesetzten Messbetrag und ihren geltenden Hebesatz verwendet.
  4. Bei Unklarheiten wenden Sie sich an die im jeweiligen Bescheid genannte Stelle. Finanzamt und Gemeinde haben unterschiedliche Aufgaben.
  5. Beachten Sie die Rechtsbehelfsbelehrung des konkreten Bescheids. Ein allgemeiner Internettext ersetzt keine Prüfung von Fristen oder individuellen Rechtsmitteln.

Dieser Überblick dient der Orientierung und enthält keine individuelle Steuerberatung.

Weitere Erläuterungen

Redaktionell aktualisiert am 9. September 2026.